Всем соседям привет.
Уже почти 2 недели дольщики первой очереди ЖК “Летний сад” принимают (или не принимают) свои квартиры. Если вам интересно, как это происходило по одной из квартир (с фоточками документов и ЖК), жмите сюда >
Осторожно, букв получилось много. Если вы не осилите все, то зеленый – ваш цвет.
[X часов 00 минут]
В назначенное время проходим в офис, где располагаются УК и отдел постпродажного обслуживания (корпус 4Б между секциями 2 и 3, вход с внешней стороны здания).
В офисе тепло, есть диван, кулер с водой, чай, туалет 🙂
Встречаемся с представителем застройщика, который будет показывать вашу квартиру.
Не стесняемся спросить документы у того, кто показывает вам квартиру! И вообще просим представиться всех должностных лиц в офисе, кто будет с вами общаться на предмет заселения, договора, ключей и т.д.
Созваниваемся со своим помощником в приемке, если он приглашен (например, Приемка.Москва) и отправляемся на осмотр. Договор с приемщиком (обратите внимание, что не все фирмы заключают договор) можно заключить как непосредственно перед началом приемки, так и накануне, обсудите этот момент при заказе услуги.
Вид у МОПов, конечно, далеко не парадный сейчас. Застройщик еще не передал МОПы и прилегающую территорию в ведение УК. Благоустройство обещано к выполнению весной этого года (теплой весной, не как сейчас).
Напротив лифта – остатки упаковки, его пару дней назад обшили изнутри листами металла для предохранения от повреждений в процессе ремонтов в квартирах. Все уже в курсе, что 1 лифт пассажирский (до 630 кг) и 2 грузопассажирских (до 1000 кг), один из которых спускается до -1 этажа? 🙂 Только не пытайтесь впихнуть в лифт мраморные трехметровые столешницы, пожалуйста, даже если они дороги вам как столешницы.
Итак, все три лифта включены, находятся на разных этажах (“процесс пуско-наладки еще не завершен”, – поясняет представитель застройщика), но мы пока ездим на одном и том же (тот самый, что спускается на парковку).
Представитель застройщика открывает ключом дверь почти вашей квартиры, попутно рассказывает, что теплосчетчик находится в шкафу под замком в приквартирном холле, счетчик электричества (3 тарифа = 3 фото с показаниями) тоже в шкафу, но в другом, рядом с выходом на пожарную лестницу. Напротив – еще один запертый шкаф со слаботочкой (интернет, телевидение, домофон, радио).
Делаем чёткие фото всех счётчиков (на тепло и электричество в приквартирном холле, на воду внутри квартиры), с номерами и показаниям, проверяем наличие всех пломб! Эти данные позже нужно сверить в УК.
Радио вроде как должны завести в квартиры, но соответствующего шнурка вы можете не обнаружить. Если радио вам вообще не нужно, напишите заявление в УК, чтоб вам его исключили из платежки. Интернет, ТВ и домофон можно подключить по заявке в УК (специалисты вам расскажут, какой нужен кабель для обычной трубки домофона и какой для видео-домофона), разводите кабели по квартире на свое (или дизайнера) усмотрение и выводите над входной дверью (над потолком) в приквартирный холл все кабели длины, достаточной для подведения к коммуникациям в шкафу со слаботочкой.
Смотрим счётчики на воду внутри квартиры (количество зависит от планировки стояков водоснабжения), не забываем про фото.
Приемщик открывает все краны для проверки наличия воды. Например, в одном из кранов воды не оказывается. Представитель застройщика звонит сантехнику (он в штате и находится на территории с 01.03.2019). Ждём, когда нас убедят, что вода течёт из всех положенных мест. Тем временем убеждаемся, что она не течёт из неположенных (осмотр фитингов отопления, проверка тепловизором на завоздушенность). По отоплению серьёзных замечаний нет, идём дальше.
Внутри монолита перекрытия (потолок) есть трубки, наподобие кабель-каналов, для подвода проводов от щитка к лампам, выключателям и розеткам. Попросите представителя застройщика показать вам, где это находится в ваших квартирах.
Приемщик тем временем снует по квартире с нивелиром и тепловизором (если он заказан). При выявлении отклонений зовет представителя застройщика и заказчика, то есть нас, показывает, что не так. Например, вот окно с окалинами и царапинами, все они уже обведены черным маркером приемщика. Представитель застройщика сразу звонит “вниз”, заказывает замену стеклопакетов. Вот две рамы холодного остекления на лоджии плохо открываются. Представитель застройщика звонит, приходят люди, одну раму регулируют, вторую сразу меняют.
Подход со стороны представителей застройщика нам нравится. Оперативно устраняют выявленные недостатки и даже не пытаются выгнать нас с осмотра, а прошло уже гораздо больше отведенных на осмотр 30 минут.
Приемщик обнаруживает отклонение кладки от монолита, превышающее норматив (для бетона – не более 15 мм, для кладки – не более 10 мм на всю высоту, СП 70.133330.2012 табл. 9.8). Представитель застройщика просит предъявить сертификат, подтверждающий калибровку оборудования. Документы у нашего приемщика в наличии. Учтите, что представитель застройщика может также попросить предъявить акт поверки оборудования или договор между вами и приемщиком!
Вроде бы нет оснований для такого поведения со стороны застройщика, нам не встречался закон, запрещающий приглашать помощников на осмотр. Но лучше быть готовым к такому развитию событий, верно?
Тем временем сантехник взмахивает волшебной палочкой и вода появляется в последнем кране. Хорошо, минус одно замечание.
Приемщик проверяет вентиляцию (анемометром или листом бумаги, как повезет), наличие электричества (если в квартирном щитке оно не обнаружено, представитель застройщика проверит, включен ли рубильник в общем шкафу), наличие на потолке датчиков пожарной сигнализации (они адресные, их нельзя удалять, а на время ремонта нужно отключить по заявке в УК). Прочие мелкие и важные проверки наверняка знает ваш приемщик, а еще есть чек-лист от домклик и нормативка.
В квартире очень жарко, даже термометр не нужен, чтобы понять, что температура превышает минимально необходимые 18 градусов. Приемщик завершает осмотр измерениями линейных размеров квартиры и нанесением их на схему (исключительно для сравнения с данными БТИ (4А и 4Б); оспаривание замеров БТИ происходит только с привлечением к повторным замерам … БТИ 🙂 )
По результатам осмотра приемщик составляет дефектную ведомость и передает ее заказчику. В нашей ведомости 5 замечаний, 3 из которых устранены в процессе приемки. Замену стеклопакетов обещают произвести в течение часа. Остается отклонение кладки. Договариваемся с представителем застройщика, что дождемся замены стеклопакетов, а кладка будет выведена в уровень с монолитом путем шлифовки завтра. Если вы считаете замечания по своей приемке критичными, пишите заявление на устранение и идите дожидаться результата. Без ключей.
По договоренности с приемщиком расплачиваемся с ним, получаем квитанцию об оплате и дефектную ведомость. Также ваш приемщик может помочь вам с составлением заявления на устранение недостатков.
[X+2 часов 00 минут]
Через 2 часа достаточно беглого осмотра трешки (на однушку достаточно часа) спускаемся вниз.
В офисе есть возможность познакомиться с будущими соседями, которые тоже пришли на приемку, обсудить выявленные недостатки, голосование ОСС и планы на ремонт.
[X+3 часов 30 минут]
Снова идем в квартиру вместе с представителем застройщика проверить замену стеклопакетов. Все в порядке, стеклопакеты заменены, и из дефектной ведомости осталась только стена.
[X+4 часов 00 минут]
Спускаемся в отдел постпродажного обслуживания для подписания документов. Не забываем принести с собой паспорт каждого дольщика, ДДУ (оригинал), СОУ (оригинал), если у вас переуступка. Если переуступка от “Паркового квартала”, достаточно только СОУ. Если регистрация договора была электронной, обещают найти документы по номеру ДДУ. На всякий случай возьмите с собой квитанции об оплате квартиры, если у вас не ипотека.
Нашим решением было подписать акт осмотра и акт приема-передачи квартиры и написать заявление на шлифовку кладки.
Вы вольны выбирать свой вариант. Если недостатки в вашей квартире критичны для вас, вы можете не подписывать акты по приемке, а написать заявление на устранение и договориться о дате повторной приемки. Repeat until you’re satisfied.
Не забывайте, что если вы уклоняетесь от приемки, то застройщик вправе передать вам квартиру в одностороннем порядке.
Бланк заявления по недостаткам вам распечатает представитель застройщика и даже поможет с формулировками. Помним про сроки устранения, на которые договорились, их надо зафиксировать в заявлении.
В тот момент, когда вы подписали акт приема-передачи квартиры, бремя ответственности переходит к вам, включая оплату коммунальных услуг.
Итак, вы подписали:
акт осмотра (1 вам, 1 застройщику) (строительной готовности),
заявление на выдачу акта (1 экземпляр),
акт приема-передачи (3 экземпляра + 1 на каждого дольщика, если их больше чем 1),
подписали (экземпляр для застройщика) и получили (ваш экземпляр для предъявления в УК) направление на подписание договора управления МКД
получили инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства (по 1 экземпляру на каждого дольщика),
заявление на устранение недостатков (оригинал для застройщика, копия для вас).
Выдохнули, это еще не конец.
Получаем небольшой подарок от застройщика, поздравление с новосельем от сотрудников отдела постпродажного обслуживания и переходим в соседний кабинет, занимаемый представителями управляющей компании.
Сверяем показания по всем счетчикам и их номера, заполняем акт проверки показаний ПУ, получаем паспорт на каждый ПУ.
Получаем инструкцию на электросчетчик и план меню теплосчетчика.
Здесь вам также предложат присоединиться к договору управления (подписать “реестр”, который, фактически, является неотъемлемой частью договора с управляющей компанией). Настаивать на подписании договора, согласно ст. 421 ГК РФ, УК не может. Ваше право подписать договор сразу или дождаться его утверждения на ОСС. Если вы отказываетесь от подписания, вам могут показать занятную бумагу, которая составлена абсолютно безграмотно с юридической точки зрения, т.к. слова о 445 статье ГК РФ выдернуты из контекста. Согласно 1 ч. этой статьи у вас есть 1 месяц, чтобы согласиться или не согласиться на их договор. Более того, статья 445 ГК РФ применяется в исключительных случаях и на практике используется для принятия решений в судебном порядке.
Если бумажку вам все же предъявили, а вы категорически не хотите подписывать договор сейчас, спокойно отправляйте УК в суд, т.к. ни одна инстанция не примет их иск к рассмотрению (trust me, мы консультировались у юриста ИГ).
Также вам выдадут квитанции для авансового платежа по ЖКУ и отоплению за 4 месяца.
В платежке очень некорректный расчет отопления, хотя итог правильный.
Указано, что тариф 1837,51 руб/кв.м., НО на самом деле это стоимость 1 Гкал.
0,016 норматив*88,1 кв.м. =1,4096 Гкал на квартиру. 1,4096 Гкал*1837,51 руб*4 месяца=10360,60 руб.
Стоимость 1 Гкал по Москве разная, в зависимости от поставщика тепла (ресурсоснабжающей организации)
Вы МОЖЕТЕ оплатить аванс, но ДОЛЖНЫ оплачивать ежемесячно по факту предоставления услуг.
Также вам предложат подписать договор на вывоз КГМ.
На данный момент 80% принимающих квартиры по АПП и подписавших договор с УК, заключают и договор на вывоз строительного мусора. Подписывать договор на мусор или нет, решаете только вы! Некоторым дольщикам ранее предлагалось либо подписать договор, либо написать отказ.
Если вы решили подписать договор сразу, то вам выдадут квитанцию на оплату за вывоз КГМ в соответствии с ранее озвученным тарифом.
На встрече инициативной группы и УЭН “Эталон” руководством было обещано, что давление на дольщиков в части подписания договора управления и договора на вывоз КГМ оказываться не будет.
Если же вас принуждают к заключению договора с УК или на мусор НЕМЕДЛЕННО, зафиксируйте ФИО и должность сотрудника и напишите об этом в комментариях к этой записи или в общем чате www.t.me/letniysad
Также вы получите бюллетени для голосования на ОСС (2 штуки для каждого дольщика). Вы имеете право забрать их домой для изучения и принятия решения по каждому из пунктов! В ближайшее время инициативная группа обещает опубликовать свои комментарии по пунктам бюллетеней.
Пожалуйста, отнеситесь к заполнению бюллетеней ответственно, от результатов голосования зависит, как мы будем существовать в ЖК “Летний сад” в ближайший год. Голосование продлится до 31 мая 2019, в любой из дней вы можете принести заполненные бюллетени в офис УК.
Если же вас заставляют проголосовать в бюллетенях ОСС НЕМЕДЛЕННО, зафиксируйте ФИО и должность сотрудника и напишите об этом в комментариях к этой записи или в общем чате www.t.me/letniysad
Получаем магнитные ключи для входа в секцию (две штуки, оба, чтобы попасть к лифтам. И еще один ключ будет, если у вас паркинг).
Как вы можете догадаться, ключей от почтовых ящиков, равно как и самих ящиков, пока нет. Можно, конечно, задать вопрос “Доколе?”, но мы решаем не доставать УК, у них еще много часов сложной работы впереди.
[X+5 часов 45 минут]
Получаем обратно свое направление на подписание договора с отметками УК, поздравление с новосельем, визитку с контактами УК и отправляемся на пост охраны за ключами!
[X+6 часов 00 минут]
Ключи от квартиры получены (5 штук) с предъявлением паспорта, подпись на направлении подставлена.
На самом деле получили 4 ключа, а один оставили на время, чтоб работники застройщика могли попасть в квартиру для устранения замечания.
Все, конец.
А вечером можно и шампанское ради такого дела откупорить!
Всем удачных приемок и легких ремонтов! До встречи в нашем дворе без машин, соседи!
P.S. Впечатления.
Общее для всех сотрудников “Группы Эталон”, с которыми пришлось взаимодействовать в процессе приемки квартиры – никто из них не представляется, не называет своей должности, никаких бейджей или табличек на их столах не обнаружено. Странно это видеть от должностных лиц.
Представитель застройщика работает оперативно над устранением недостатков, т.к. цель у него – сдать квартиру. В целом нам понравился такой подход. Ждем выравнивания стены, возможно, отзыв изменится 🙂
Приемка.Москва – представитель уверенно и корректно общался с представителем застройщика и заказчиками, имел при себе все необходимые инструменты и документы, обнаружил недостатки, которые не видны глазу неподготовленного дольщика. Особая благодарность тем членам инициативной группы, которые добыли для всех желающих скидку 20% в этой компании.
Отдел постпродажного обслуживания – нейтрально. На вопрос “почему не выдаете сразу подписанный со стороны застройщика АПП, а заставляете ждать 3-4 недели?” ответили, что “в росреестре еще не все готово для оформления собственности”. Ответ на вопрос “Почему не выдаете технический план?” вообще умилил “у нас все в компьютере, а собственники сами должны запрашивать через МФЦ”.
Какие-то мутные ответы, будем работать над этими вопросами с УК и застройщиком на других уровнях.
Управляющая компания – сложно, но можно с ними работать. Их надо понять, для некоторых сотрудников это первый опыт ввода новостройки в эксплуатацию, и первый блин выходит немного комом. Будем надеяться, что если кворум на ОСС будет достигнут, и необходимое большинство проголосует за УЭН “Эталон”, нам будет комфортно и ненапряжно пользоваться их услугами.
Кстати, поздравляем УЭН “Эталон” с Днем работников бытового обслуживания населения и жилищно-коммунального хозяйства.
P.P.S. Не забудьте получить ещё и ключ от внутриквартирного электрощитка. И берите с собой пирожки. Осмотр и приемка квартиры дело долгое и утомительное, но результат того стоит.
Кстати, помните этапы приемки от застройщика? А на самом-то деле все немного иначе, перепутали 6 и 7 этапы 🙁